“IL SOTTOTETTO DIVENTA ABITAZIONE“ recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti nella regione Lazio L.R. 16/04/2009, n. 13

Finalmente anche la regione Lazio vara la legge in materia di sottotetti. Quasi tutte le regioni italiane, influenzate dal “piano casa”, hanno regolamentato la gestione ed il recupero di sottotetti esistenti.

Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità è stata introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell' AdE) è possibile evitare la variazione.

Scopriamo in base alle nostre esigenze, quale posa applicare in casa, per il nostro pavimento in legno tra la posa flottante e quella incollata.

La posa flottante è un particolare metodo di posa del pavimento in legno, che permette un eventuale
riutilizzo dei listelli in altri ambienti, in quanto non prevede l'utilizzo di colla per il fissaggio; i listelli di legno vengono infatti incastrati con una combinazione classica di "maschio-femmina".
Tra i vantaggi di questa montatura, oltre alla possibilità di recuperare i listelli del nostro parquet per un futuro pavimento in un altro locale, si apprezza la velocità di montaggio, che non soffre delle lunghe settimane di attesa per l'asciugatura della colla; proprio per questo il flottante viene normalmente applicato ai parquet prefiniti.

Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un' unità immobiliare originaria, la procedura prevede la richiesta di autorizzazione, la variazione catastale e la registrazione delle nuove proprietà con atto notarile. I costi per gli oneri da versare al comune sono variabili e quantificabili con un computo metrico. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto nelle grandi città dove i piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadrato maggiore dei grandi.

Dal 2010 è possibile realizzare degli interventi di manutenzione straordinaria come le ristrutturazioni di appartamenti ed altre piccole opere con un nuovo strumento: la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL)

La comunicazione di inizio lavori viene introdotta nel 2010 dalla Legge 73 che modifica l'Art. 6 del T.U. Dpr 380/01 dove viene descritta l'attività edilizia libera.

Al comma 2 dell' Art. 6 sono definiti gli interventi rientranti nell'attività edilizia libera che possono essere realizzati senza titolo abilitativo ma con una comunicazione inviata anche in modo telematico all'ufficio tecnico del Comune (si tratta della CIL).

Anche per piccoli interventi edili, come le tipiche ristrutturazioni di appartamenti, il committente (proprietario, affittuario, etc.) ha delle precise responsabilità che spesso sono poco conosciute ma che possono comportare sanzioni importanti.

Il committente è la figura che commissiona un lavoro, indipendentemente dall’entità o dall’importo dello stesso. Può essere una persona fisica (proprietario titolare di un immobile), una persona giuridica (ad esempio un condominio) o un Ente pubblico.

Prima di vendere e acquistare un appartamento dal punto di vista tecnico i documenti principali che bisogna verificare sono:

-         Titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio (Licenza edilizia, concessione o permesso di costruire)

-         Permessi ottenuti per modifiche interne che hanno comportato un cambio di distribuzione degli ambienti (DIA, CILA, SCIA)

-         Dati catastali, tra cui la planimetria catastale

Il Decreto ministeriale 37/2008, evoluzione della Legge 46/90, disciplina la realizzazione, manutenzione, e progettazione degli impianti negli edifici. La dichiarazione di conformità degli impianti è il documento rilasciato da un'impresa abilitata in seguito alla installazione o modifica di un impianto. Se la "conformità" è inesistente è possibile procedere con il DIRI (DIchiarazione di RIspondenza). Nel decreto vengono descritti gli obblighi e le sanzioni del proprietario per rogiti e lavori di ristrutturazione. 

Al termine dei lavori, il responsabile dell'impresa che ha modificato o installato l'impianto, rilascia al committente la dichiarazione di conformità. Questo documento, è composto , dalla relazione dei materiali utilizzati, dalla modulistica allegata nel decreto e dagli elaborati di progetto (se dovuti).

Ristrutturare casa, per necessità o per investimento è un momento importante della propria vita con costi e sacrifici non indifferenti. Le scelte da effettuare sono molte e diverse: normative, adempimenti burocratici, rapporti con la ditta, scelta dei materiali e degli arredi, soluzioni innovative o tradizionali.

Il costo di una ristrutturazione dipende da diversi fattori: le principali spese sono dovute agli impianti (idraulico, termico ed elettrico) ed alle finiture. Una progettazione attenta e il confronto dei preventivi di diverse ditte con un unico computo metrico permette di ottenere ottimi risultati con un efficace risparmio.

Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01).