Alcuni consigli per ottenere profitti dalla ristrutturazione di un’abitazione
Far fruttare una ristrutturazione domestica non è affatto banale. Ecco qualche consiglio per fare un buon investimento
Sempre più spesso capita di trovarci dinanzi a programmi tv o addirittura reality show su come ristrutturare casa e guadagnarci. La febbre dei lavori domestici impazza, e molti pensano che possa essere un buon modo per concludere vendite vantaggiose sul mercato immobiliare. In realtà, l’operazione è più complessa di quanto possa sembrare. E come investimento rende solo in pochi casi molto specifici.
“Il mercato immobiliare, oggi, è molto difficile per chi vende. Chi è davvero interessato ad acquistare una casa è molto motivato e ha le idee ben chiare sul tipo di appartamento che desidera”. Una casa già ristrutturata ha alcuni svantaggi che la rendono poco attraente sul mercato.
Prima di tutto, “ha un prezzo più alto di una in condizioni standard, vale a dire il tipico appartamento abitato da una famiglia per 20-30 anni e poi reimmesso sul mercato”. Certo, la ristrutturazione fornisce un valore aggiunto. Ma è molto difficile farlo fruttare al momento della compravendita. Gli acquirenti, infatti, potrebbero preferire di acquistare una casa “usata” a un prezzo più basso, dandosi qualche anno di tempo prima di dare il via ai lavori di ristrutturazione (seppure a proprio carico). Un modo come un altro per spalmare il costo della casa su un arco di tempo maggiore, piuttosto che doversi far carico sin da subito di un prezzo più elevato per avere un appartamento rimesso a nuovo.
Un altro fattore che entra in gioco sono i gusti e le esigenze personali degli acquirenti, che raramente coincidono con le aspettative del venditore. “Chi compra, in genere, ha già in mente le caratteristiche desiderate e mette in conto delle spese per risistemare l’appartamento secondo le proprie esigenze. Supponiamo che il proprietario precedente abbia ristrutturato l’immobile dotandolo di tre camere da letto: un acquirente single preferirebbe, magari, avere un’unica stanza più grande”. Ma ci sono tantissimi altri dettagli che possono scontrarsi con i gusti dell’acquirente: impianti, infissi, domotica, pavimenti, e altro ancora. Ognuno, insomma, ha già in mente la casa dei propri sogni ed è difficile trovarne una, anche se appena ristrutturata, che risponda in pieno a tutte le esigenze. In molti casi, allora, è meglio mantenere basso il prezzo di vendita, lasciando agli acquirenti la responsabilità della ristrutturazione.
Ma quand’è che l’investimento può risultare conveniente? Innanzitutto quando si affitta, sia a fini residenziali sia in zone turistiche come le grandi città d’arte: per collocare l’appartamento nella fascia più alta di mercato per la zona in cui si trova, è necessario che sia in condizioni perfette e ben ammobiliato. In secondo luogo, quando si riesce ad acquistare un immobile da ristrutturare, in contesti di lusso, a un prezzo inferiore al 60% rispetto a quello di mercato. “Ristrutturare vecchi edifici, loft, palazzine, può diventare un investimento solo a patto di avere un buon margine di guadagno. Ilprezzo massimo al quale si può rivendere è sempre quello di mercato. Il costo medio della ristrutturazione al metro quadrato, per gli immobili di lusso, è di circa 1.000 euro; a questo si aggiungono i costi di urbanizzazione, le tariffe degli architetti ed altre spese varie che possono ammontare a 500 euro. Supponendo, quindi, di operare in una zona da 7mila euro al metro quadrato, il prezzo di acquisto dell’immobile da ristrutturare deve essere inferiore ai 4.500 euro al metro quadrato”. Prestando sempre attenzione ai vincoli urbani che possono porre limiti alle ristrutturazioni.
10/08/2012
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